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黃舒衛/偷學房產投資最大咖致勝術 5+2法則曝光

發佈時間: 2021-02-01 09:22:53

▲▼ 商辦、飯店  。(圖/記者林裕豐攝)
▲新光人壽以92億8,880萬元標下「中華開發大樓」。(圖/記者林裕豐攝)

 

 

文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

去年房市大熱,交易量挑戰2013年囤房稅前的新高,卻有前方防疫吃緊,後方投資緊吃的特殊景象。大咖的買方除了南征北討,滿足自住、置產需求的建商獵地規模約2300億之外,最大的投資人還是非壽險業莫屬。兩強對峙,光是掃貨龍頭的富邦人壽一家超過555億元就狂勝獵地建商代表興富發的204億元。

 

根據瑞普萊坊市場研究部統計,2020年保險業投資全台不動產金額達新台幣1,177億元,不但是前一年357億的3倍、2016年10倍,更超越2012年金六條上路前的1,122億元,顯見壽險業資金洪流進入市場的趨勢相當洶湧,直接衝破金六條管制的障礙。尤甚者,今年元月還沒過完,新壽就先聲奪人以92.888億、56.4億、3.03億搶先布局中華開發大樓、新竹市商業大樓及高雄地上權,狂掃百億,壽險業的投資領頭羊地位,難以撼動。

 

 

為什麼要向壽險業學投資?

首先,從安全性來看:因為保險業可運用資金,除了部分是來自自有資金外,絕大部分都是源自由要保人繳交保費而提列之準備金,而各項準備金提列之目的係作為將來保險公司履行保險給付之需,因此運用資金時,必須經過專業經理人、外部顧問、董事會、主管機關的層層管制,以達成永續經營的目的,賺取合理之投資收益。而且壽險業受法令管制,不僅買現成建物的租金報酬率要達標,同時不准養地,有嚴格且強大的即時使用、獲利動機,所以以壽險業為師,就等於跟著主力上、下車,絕對可以確保投資產品的收益安全及穩定。

其次,從市場性來看:壽險業投資的不動產產品具多樣性,而且商用不動產是以服務大眾市場為導向,投資開發有極強的外部性效果,可帶動產業發展,一般投資人可以得到許多啟發。舉例來說:從土地投資的區位,可以看出未來公共建設帶動的區域發展潛力及商機;從商辦、工業投資可看出工作人口的流動以及消費趨勢。所以跟著壽險業布局,就等於幫自己的投資也買了保險。

▲▼ 商辦、飯店  。(圖/記者林裕豐攝)

▲富邦人壽以268億元買下王朝大酒店(右棟)堪稱今年亞洲最大案。(圖/記者湯興漢攝)

第三,從前瞻性來看:全台最大的商用不動產房東是壽險業,光以信義計畫區為例,除了政府機關之外,共有20棟高級商辦大樓,其中一半的房東都是壽險業。春江水暖鴨先知,大到新創趨勢、國際關係,小到公司發展策略、組織調整,每天跟房客,甚至未來房客在周旋的房東一定比誰都最清楚。瞄準壽險業產品偏好、資產管理策略,可以洞察產業變化、租戶需求,逢低布局、超前部屬藍海市場。

撇開投資規模、財務操作需求的因素,建築開發業與壽險業最大的投資差異,前者講求短線的資金使用效益為主,而後者則以長線的穩定成長收益重,簡單講,前者是買賣業,後者是不但是買賣業,更是經營業。因此除了看投資價格的合理性、自用的必要性、程序的合法性之外,也重視投資期間的租金收入安定性、管理成本控制以及最後的處分收益,評估、經營的原則,值得高資產族、退休族或是置產族參考。

那麼該如何追隨壽險業這盞不動產投資明燈?

從這幾年壽險業投資的物件來看,基本條件是物件要符合產權完整、標準規格、租客或使用單純、無嫌惡條件、物業管理等五大要求;區域環境則偏重產業聚落、軌道經濟、商圈潛力。基本上,一般投資人在房產投資能滿足5大物件必要條件,再搭配其中兩項區域環境優勢,用5+2的法則,即可有穩定保值的條件,如果物件還有複合性使用或未來再開發潛力,則獲利期待更大。

►黃舒衛小檔案
學歷
政治大學地政系碩士
經歷
國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理
現職
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監



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